Artikel Ekonomi Mikro : Elastisitas Penawaran dan Harga Rumah
Salah satu topik terpanas dalam berita tahun 2005 adalah potensi “spekulasi yang gagal dalam perumahan.” Harga rumah di sejumlah pasar tertentu, khususnya di daerah Timur Laut dan di California, meningkat lebih besar daripada peningkatan pendapatan selama periode 1995-2005. Akumulasi besar dalam harga ini dideskripsikan oleh pernyataan pers berikut ini dari Kantor Pengawas Perusahaan Perumahan Federal yang dikeluarkan pada tanggal 1 September 2005.
Peningkatan harga perumahan bagus untuk mereka yang memiliki rumah. Tapi peningkatan harga rumah menimbulkan kesulitan bagi mereka yang tidak memiliki rumah untuk berusaha memilikinya. Di samping itu, ketika harga rumah naik, pemilik cenderung mengeluarkan pinjaman “ekuitas rumah” untuk menandai pengeluaran hal-hal lain. Sektor perumahan dan pembangunan rumah memperkejakan banyak orang, mulai dari pekerja konstruksi, agen real estate, hingga bankir hipotek. Jika spekulasi perumahan ini menyebar dan harga menurun tajam, dampaknya pada perekonomian akan berat.
Suatu spekulasi terjadi ketika harga suatu asset naik melebihi fundamental yang bisa didukung oleh penawaran dan permintaan. Amerika Serikat menghadapi spekulasi pasar modal di akhir-1990an yang disebabkan oleh ekspektasi berlebihan tentang nilai saham selama revolusi dot-com. Menyebarnya revolusi dot-com pada tahun 2000 menyapu triliunan dolar tabungan rumah tangga.
Apa yang menyebabkan terjadinya spekulasi? Dalam perumahan, salah satu kandungannya haruslah penawaran perumahan yang secara relative inelastic atau penawaran elastic tanah tempat membangun. Di tempat di mana tanah banyak dan murah, perumahan dibangun dengan cepat kapanpun permintaan meningkat, dan harga tidak meningkat sangat tinggi. Di kota-kota Midwest yang dikelilingi olehtanah pertanian yang bisa dikembangkan menjadi perumahan, perumahan bisa dibangun dengan cepat ketika permintaan meningkat. Tapi di tempat-tempat dimana tanah untuk pembangunan kurang penawaran atau dimana aturan wilayah mempersulit izin membangun bangunan, penawaran tidak tanggap dengan cepat dan pergeseran permintaan bisa mendorong harga naik dengan cepat.
Apa yang menyebabkan terjadinya spekulasi? Dalam perumahan, salah satu kandungannya haruslah penawaran perumahan yang secara relative inelastic atau penawaran elastic tanah tempat membangun. Di tempat di mana tanah banyak dan murah, perumahan dibangun dengan cepat kapanpun permintaan meningkat, dan harga tidak meningkat sangat tinggi. Di kota-kota Midwest yang dikelilingi olehtanah pertanian yang bisa dikembangkan menjadi perumahan, perumahan bisa dibangun dengan cepat ketika permintaan meningkat. Tapi di tempat-tempat dimana tanah untuk pembangunan kurang penawaran atau dimana aturan wilayah mempersulit izin membangun bangunan, penawaran tidak tanggap dengan cepat dan pergeseran permintaan bisa mendorong harga naik dengan cepat.
Washington D.C –Rata-rata harga rumah AS meningkat 13,43 persen dari kuartal kedua 2004 hingga kuartal kedua 2005. Apresiasi untuk kuartal terbaru adalah 3,20 persen, atau tingkat tahunan 12,8 persen. Data baru ini menunjukkan peningkatan kuartal keempat terbesar sejak kuartal kedua 1979. Angka ini diumumkan oleh Direktur Pelaksana OFHEO Stephen A. Blumenthal, sebagai bagian dari Indeks Harga Rumah, suatu laporan kuartalan yang menganalisis trend apresiasi harga perumahan.
“Disini tidak ada bukti tentang berhentinya terjadinya peningkatan harga,” kata Ekonom Kepala OFHEO Patrick Lawler. “Sebaliknya inflasi harga rumah terus bergerak, begitu beberapa wilayah yang mengalami apresiasi relative lambat mulai menggeliat”
Kenaikan harga rumah tumbuh sejak setahun terakhir sangat cepat disbanding harga barang dan jasa nonperumahan. Hal ini tercemin dalam Indeks Harga Rumah. Harga rumah naik 13,4 persen, sedangkan harga barang dan jasa lain hanya naik 3,1 persen.
Divisi Sensus Pasifik senantiasa menampilkan apresiasi tercepat, sementara wilayah yang tumbuh paling lambat adalah divisi West South Central, yang meliputi Texas, Oklahoma, Arkansas, dan Louisiana. Arizona dan Nevada terus memperlihatkan tingkat apresiasi yang menakjubkan.
“Harga yang terus meningkat diakibatkan banyaknya faktor termasuk tingkat bunga hipotek yang rendah dan dampak nyata investasi spekulatif,” kata Lawler. “Tingkat apresiasi yang kokoh menakjubkan baik dalam hal besarnya maupun dalam hal cakupan geografisnya. Akan tetapi, tingkat apresiasi itu cenderung tidak berlanjut dengan adanya tingkat inflasi, pertumbuhan pendapatan, dan factor lain yang mendasarinya,” kata Lawler
Tidak ada komentar:
Posting Komentar